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ななみん
オーナーのななみんです。
千葉県で注文住宅を建てました。
土地探しに2年、ハウスメーカー探しに1年。一条、ポラス、アキュラなどのミドルコスト中心に検討。
Yホームズと着工直前まで行くも契約解除し、再びハウスメーカー探しを行い、ウィザースホームと建築。
21年7月着工、22年1月に引き渡し!
家づくりに関する記事や、ウィザースホーム関連の記事、新築で買い替えたい家具家電・人気のインテリアなどの記事を執筆しています。

激戦区、千葉の北西部で土地探し。超絶敏腕の不動産営業マンを捕まえる。

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注文住宅などを建てるために、土地探しをしているあなた。

千葉の北西部、例えば流山や松戸、柏、市川、船橋、浦安などは千葉県の中でも人気エリアであり、土地は常に争奪戦ですよね。

長い期間土地を探している人は、嫌というほど実感されているのではないでしょうか。

スーモを見ていても、なかなかいい土地はでてこない。

土地は確かに売買されているはずなのに、建築条件なしの土地が一向に出てこない。

そんな悩みを抱えてるあなたに向けて、2年間土地を探し続けた私が120点の土地を勝ち取った方法と、そのために行った土地探しで大事なことを紹介します。

トピック

千葉県北西部での、土地探しは本当に難しい

千葉県北西部での土地探し、正直難易度高すぎます。

千葉県北西部といえば、東京に勤務地がある人にとって絶好のベッドタウンですね。

「30分あれば東京にでれる」ような土地を探している方が、メインで探しているエリアじゃないでしょうか。

利便性も高く、千葉県でも非常に人気のエリアのため、そりゃもう激戦区です。

その証拠に、坪単価は軒並み高い

千葉県の市町村地価ランキング

https://tochidai.info/chiba/

上記は2023年の千葉県地価ランキングです。

浦安は年9%、市川市8%、船橋市5%、柏市4%の坪単価上昇。

坪単価が上がれど人気が衰えることはなく千葉県北西部の地価は軒並みぐんぐん上昇しているのがわかります。

コロナで一極化集中が終わるかと思いきや、全くそんなことはないのが現状。

そんな大人気の千葉県北西部の土地売買情報を毎日スーモを見ていたって、良い土地の情報が手に入らないのは当然と言えます。

では、良い土地はどこにいってるのか?

ネットでいくら探そうが、良い土地は裏で売買されている

結論、良い土地は一般に回る前に業者間で取引されてます。

今までそういった土地探しのポータルサイトを見ていた人なら理解していただけると思うのですが、

買いたいと思う土地の合格ラインが80点だとすると、ネットにあがってる土地って30点~60点だなぁとおもう土地、多くないですか?

「おっ!この土地めっちゃいい!」と思っても建築条件付きとか。

建築条件なしでも、問い合わせて現地を見てみると、マイナス要素が目につくこともしばしば。

墓地が近い、隣がゴミ屋敷だったり、土地に行くまでの道が狭い・雰囲気が暗い、裏が崖地、高台で土地の改良費がかさみそうなどなど。

売れてない土地には、売れてないなりの理由って結構あるんですよね‥‥。

ではなぜ、理想の土地はでてこないのか。

タイミングの問題なのかな、と探しはじめのうちはそう思うかもしれません。

でも、違います。

待てど暮らせど、注文住宅を建てたい人が買いたいような超良い土地なんか、一般人が見れる場所で公開されないんです。

なぜいい土地が表にでてこないのかというと、一般に出回る前に業者間でやり取りされてるからです。

言い換えると、スーモやアットホームなどに載る前に、買い主がついているということです。

だから、いくらスーモやアットホームを見てても、良い土地はでてこない

逆に、一般(スーモやアットホーム)にまで回ってくる建築条件なしの土地というのは、買い側の業者にとっては土地の価値が相対的に低く、取り扱うまでではない土地で業者間のやり取りで売れなかった末、市場に回ってきた可能性が比較的高いと考えられます。

それでは、どうやったら良い土地の情報を一般人が仕入れることができるのか?

【必須】狙うエリアに強い不動産業者&敏腕営業マンを捕まえる

正直、激戦区でいい土地を手に入れたいなら「優秀な営業マンを捕まえる」という方法しかない、と考えています。

理由と方法は次の章で後述します。

いい土地が表に出てこないのは、スーモやアットホームが悪いわけではなく、不動産業界の仕組みが一般の人にとっては良くないのです。

どちらにせよ、いずれ土地を買うならスーモやアットホームだけでは完結できません。

不動産業者に仲介してもらい契約する必要があります。

なので、「良い業者・良い営業マン」を見つけて担当になってもらうことに損はありません。

良い土地がみつかれば不動産業者はどこでもいいと私は当初思ってましたが、実はそうではありません。

不動産営業マンは、土地探しはもちろん買主が損のないように交渉・契約文書を作り、アフターもサポートしてもらう、長い付き合いになる人です。

具体的には、契約前だけでも

  • 土地の減額交渉
  • 土地の不備を指摘して売主に是正するよう勧告(境界、越境、隣人調整など)
  • 追加で土地の整備をすることを売主と約束(設備引き込み、更地渡しなど)
  • 契約期日を買主にとってメリットのある時期に設定(注文住宅着工直前が望ましい)

などなど。

これだけのお仕事をしてもらうなら、良い土地を見つける以前に、優秀な人を見つける必要性が高いと思いませんか?

それに、どの不動産業者で仲介してもらっても土地の仲介手数料は基本的には変わらないので、それなら良い人に担当してもらうに越したことはありません。

例えば3000万の土地なら、ほとんどの場合仲介手数料を「100万」程度を支払う必要があります。

数十万、数百万支払うなら、間違いない人に対応をお願いしたい、と私は思います。

あなたはどうですか?

この先は「良い不動産業者に仲介してほしい」という私と同じ考えである場合に読み進めてください。

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【テク】良い土地を手に入れるための、良い不動産業者の探し方

結局、良い土地を探せるかって、不動産業者というよりは「営業マン」がキーになります。

この記事で一番言いたいことは、間違いなくここです。

営業マンが土地を探している人に寄り添い、不動産業者のシステムや独自の人脈を使って土地を探し、売主との交渉を行うのが土地探しです。

とはいえ、良い営業マン探しって、正直数打たなければ当たらないです。

なぜなら、どんな営業マンが良いのか自体わからないし、不動産業者を15社回った私の経験からすると、”良い営業マン”はほんの一握りしかいなかったからです。

ちなみに、15社不動産業者を回った経験から、良い不動産営業マンを私なりに定義すると

  • 不動産業界・家の作り方およびそのエリアの知識が豊富
  • ヒアリングから顧客の要望を言語化し、情報の交通整理してくれる
  • 顧客の理解レベルを把握し、その人にとってわかりやすいように説明してくれる
  • ある時は情報を与え背中を押してくれ、ある時ははっきりとストップをかけてくれる
  • 顧客が不安に思っている部分を察知し、情報を先んじて提示する
  • 土地の目利きに優れ、売主との折衝や交渉もスムーズに行い、話を推し進めてくれる

などです。

もちろん、レスポンスが早いなど営業マンとしてのスキルも持ち合わせているのが大前提。

こんな神のような不動産営業マンと既に出会えているならば、あなたは超超ラッキーです。

2,3件の不動産屋巡礼で出会えているなら、強運過ぎます。

でも、もし今出会えていないなら、この先時間をかけても理想の土地はなかなか見つからないかもしれません。

今からでも遅くないので、あなたにとっていい不動産営業マンを探すのをお勧めします。

では、そんな営業マンをどう探せばいいのか?

それは、「狙っているエリアに強い不動産業者を探してとにかく数を打つ」or「土地を購入した経験のある人から紹介してもらう」

もっと簡単な方法ないの?とガッカリされたならごめんなさい。

私は当時25歳、狙ってるエリアはおろか、周りで土地を購入した人自体いなかったので、とにかく数打ちまくりました。

でも、私は数打ちまくった結果、超絶優秀な不動産営業マンと巡り合えたのです。

(余談)超絶優秀な不動産営業マンとの出会い

余談ですが、狙ってるエリアの地場不動産業者をほぼ全部回って、超敏腕営業マンと出会い120点満点の土地を手に入れた話を少しさせてください。

さきほど15社不動産業者を回ったと述べましたが、「良い土地は業者間で取引される」と書いた通り、狙ってるエリアの業者といかに繋がっておくかが重要だと考えた私は、その通り狙ってるエリアの不動産業者の8割以上を回りました。

そして奇跡的に、超絶優秀な人を発見してしまったのです。

それがさっきの、私が定義する優秀な営業マンをまさに具現化した人でした。

一見さきほどあげた「顧客の理解レベルを把握し、その人にとってわかりやすいように説明してくれる」「土地の目利きに優れ、売主との折衝や交渉もスムーズに行い、話を推し進めてくれる」などは簡単そうですが、

実際にはこれらをできない不動産営業マンが非常に多く、みんな受注が欲しいからと、条件と合わない土地をあの手この手で紹介してくるのです。

休日はその相手でつぶれるし、見に行っても大した土地じゃないし、平日もガンガン電話くるし、正直かなりの負担でした。

どれだけ労力をかけてもいい土地が見つからない日々。モンモンとしますよね。

でも、たしかに他社では出てこないガチの完全未公開の土地だったり、キラリと輝く土地情報を持ってくる人は、少数いたのです。

いかに洗練された営業マンを捕まえておくかが重要か、という事に15社回ってから気づきました。

この事に気が付いてからは、前述したこの優秀な営業マンともう1人だけに絞って土地探しを行いました。

土地探しの経過

この敏腕営業マンと出会うまでに既に土地探しで1年半以上経過していた我々でしたが、

敏腕営業マンの活躍により、そこから半年で理想の土地に出会うことができました。

他の不動産業者から送られてくる土地は高くて60点、この敏腕営業マンから送られてくるものは最低でも70点以上、条件的にはミスマッチが少ない土地ばかりでした。

予算に限りもあり希望エリアは極めて狭い範囲の中、そして他の不動産業者はお手上げ状態の厳しい条件下での、驚くべき提案力でした。

そして、我々が購入に至った土地はというと、情報が送られてきた瞬間に120点!なんなら200点!と思った土地でした!

その土地を買えたのは「不動産業者が使うシステムで土地情報が一瞬出ただけで直ぐ取り下げられたという土地情報を敏腕営業マンが素早くキャッチ」、「速攻で私たちへ送付」、「私たちも即決し即買付を出せた」という一連の流れが全てできたからこそ実現できたことでした。

この理想的な土地の情報が送られてきたとき、本当に感動しましたよ。

その上、情報を我々に送付する時も想定される不安要素は売主業者に事前に問い合わせていて、不安要素をつぶして気持ちよく即決できるよう手を回すその凄ワザ。

その後巻き起こる別業者とのタッチの差で起きた買付バトルでの争い、勝ちとるに至るまでの交渉の様子も、この敏腕営業マンの手腕に舌を巻くしかありませんでした。

エグいのなんのって。

長々と私の話をしてしまいましたが、この話は以上です。

もう一度改めて言いますが、優秀な営業マンを捕まえることは激戦区で良い土地を手に入れる上で、すっっごく大事

契約時の折衝や何か問題が発生した時にも手腕の良さを発揮してくれますし、優秀な営業マンを捕まえておいて損はないです。

これだけは覚えておいてください。

千葉県北西部近辺で土地を探す人に激推しの営業マン

ここまで読んでいただいたあなたに、特別なお知らせです。

もしあなたの土地を探しているエリアが千葉県北西部の場合、今までの話に登場した敏腕不動産営業マン、ご紹介することができます。

この方の得意とするのがまさに「千葉県北西部」であり、このエリアで土地を探しているなら正直頼らない手はないです。

予算が厳しい場合や、繋がっている不動産業者はいるけどなかなかいい土地が出てこない場合、仮にエリアが少しずれている場合もこの人を頼った方が良いと言いきれる位、本当に優秀な人です。

手前味噌ですが、私は従業員5000人以上の規模の会社に勤めており、営業部在籍時は常に上位3%のトップセールスでした。

そういう経歴の私からみても、そりゃもうすごいんですわ。

つい最近、私の会社の同僚が「松戸・市川・船橋エリア」で土地を探していたのでこの方を紹介した所、1年以上土地を探していたはずなのに、紹介してまさかの1か月で土地を購入していました。

もう、さすがと言うほかない。

同僚とそのパートナーもその方のことをすごく気に入ってくれたようで、私も嬉しかったです。

土地の資産価値は2年で1.3倍に

最後に。

下のグラフ、何のグラフだと思いますか?

https://www.tochi-d.com/tochi/12/12203/transition/

このグラフは、2013年以降の市川市の地価の推移です。

13年には70万代後半だった坪単価は、10年後には110万台へ。

おおよそ1.4倍です。

そして、下は別の市のグラフ。

https://www.tochi-d.com/tochi/12/12207/transition/

このグラフは、2013年以降の松戸市の地価の推移のグラフです。

市川市と同様、右肩上がりなのがわかります。

これ、超大事なのですが、建物の資産価値は年々落ちて20年後には0になる一方、土地の資産価値はほぼ落ちません

我が家が2021年に買った土地は当時3,500万でしたが、今は地価の高騰もあり4,500万以上の値がつくそうです。

衝撃ですよね。2年で1.3倍の価値です。

信じられますか?

仮に株式投資で2年で+30%っていったら、超絶優秀な投資家

意外と見落としがちなポイントなのですが、土地は”家を建てる”だけじゃありません

例えば「坪単価70万で買った40坪の土地」が、将来的に坪単価90万に上がったら、それだけで「800万円以上」も資産価値が上がったことになります。

土地は、あなたの「資産」になります。

私たちは優秀な営業マンをパートナーにすることで、自分も優秀な投資家になれたのです。

予算が限られている中で資産を買うなら、価値の高いサービス・土地を提供できるパートナーと組むことは超重要だと、私は考えます。

万が一の売却も、不動産屋を探す手間なく自分達にとって利益の大きい形で対応してくれるのも大きなポイント。

東京東部・千葉は柏・松戸・流山・浦安・市川・船橋・幕張などで土地探し中の人

  • 頼んでいる業者はいるけど、なかなか良い土地が見つからない
  • 優秀な不動産営業マンに仲介してほしい
  • 不動産業者周りは正直面倒
  • 良い土地を早く手に入れたい
  • 気になる土地はあるけど、ある事で悩んでいる

などのお悩みを抱えている方こそ、ぜひ頼ってほしいです。

土地購入は、一期一会。

ひとつとして同じ土地はないです。

「この土地かこの土地かな」レベルまで絞れているのなら、今すぐ動いてください。

煽りではなく、我が家の土地も1時間買付を出すのが遅かったら別業者に一番手をとられるところでした。

千葉県北西部での土地購入は、行動力とタイミングが本当に重要だと思います。

我が家を担当していただいた敏腕営業マンに専門エリアを詳しく聞いたところ、

東京東部千葉県は北西部(柏・松戸・流山・浦安・市川・船橋・習志野・津田沼・幕張あたり)は日常的にやっています、とのことでした。

ちなみにこの記事を書いた後、千葉県の内陸エリアで土地探しの相談があり、受けて頂きました。

そしてこの依頼主の方は、相談から2日で土地購入が決まりました‥!

他の不動産屋で値下げ交渉に失敗した土地が、巧みな交渉術で値下げしてもらえる事になり、そのまま購入する流れになったそうです。

(数百万単位で行われる値下げ交渉、担当者の力量で0にも100にもなる恐ろしさよ…)

紹介する際の流れ

お問い合わせの際はフルネームで記載の上、下記の例文を参考にご連絡いただきますよう、お願いします。

①敏腕不動産営業マン、紹介希望です
②希望土地条件:30~40坪、予算〇〇万程度
③希望エリア:◎◎市〇〇町 (特定のエリアが決まっていなくてもOK)
④特記:子供がいます。2~3年以内に決めたいです

お問合せを頂いたのち、原則24時間以内に一次返信します。

STEP
お問い合わせよりメール送信

下にあるお問い合わせフォームより、下記を入力いただきご連絡ください。

①不動産営業担当者、紹介希望
②希望土地条件
③希望エリア
④特記(何かあれば)

STEP
メール返信

私から不動産営業さんにご連絡し対応可能か確認の上、紹介を希望された方に私からメールで返信をします。

①不動産営業さんが担当可能か 
②可能の場合、不動産営業さんの電話番号をお伝えします 
③エリアorキャパシティ的に不可の場合、その旨と代替案をお伝えします

なお、営業担当さんから電話を頂きたい場合は、電話番号を記載ください。指定の電話番号にご連絡するようお伝えします

STEP
営業さんと電話する

都合のいいタイミングで営業さんとお電話をして頂き、簡単にご挨拶と今後の進め方についての相談を行っていただきます

STEP
(必要に応じて)オンラインまたは店舗で打合せ

ヒアリングや希望条件に合う土地を見ていきます

紹介希望の方の情報は、対応可否の判断をいただく際にお渡ししておりますので、

私から不動産営業さんの連絡先を受け取ったのち「ななみんからの紹介です」と直接お電話いただくと、話がスムーズに進む状態になっております。

なお、頂いた情報につきましては営業マンへの引継ぎのみに使用し、個人情報は厳守致しますのでご安心ください。

土地に関するご相談だけでも、お気軽にお寄せください!

紹介依頼のお問い合わせフォーム

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